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Valoración de empresas, entre precio y valor

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Francisco Javier Castro Montalvo

Consultor financiero

En temas relacionados con valoración se suele confundir los conceptos de precio y valor, este articulo brevemente pretende dar claridad de manera conceptual y posteriormente con un ejemplo muestra como los diferentes métodos de valoración aproximan el precio de una empresa.

Empecemos con el valor, la Real Academia de la Lengua Española (RAE), su segunda acepción define valor como:

Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero equivalente.

En otros términos, el valor es subjetivo y está asociado a la percepción de valor (valoración) que dé el demandante por el objeto, en este caso los inversionistas por una empresa.

En cambio, el precio es:

 


1. De la valoración al precio


Desde la aclaración anterior, analicemos como se construye la valoración y precio de un activo. Este proceso lo ilustraremos mediante un ejemplo, supongamos por simplicidad que su empresa se asemeja a un inmueble y deseamos conocer su valor (y luego su precio) por las metodologías más usadas. Obtendríamos un rango de valores de la siguiente manera:

 

1.1. Método del valor en libros

Para el ejemplo supongamos que corresponde al precio original de la primera venta, es decir su precio de adquisición histórico.

 

valor en libros = 100.000

 

1.2. Método del valor en libros ajustado

Es decir, el precio histórico pagado corregido por inflación y/o plusvalías (o desvalorizaciones) de mercado.

Es importante resaltar este precio histórico puede estar afectado por múltiples situaciones al momento de adquisición, por ejemplo, una burbuja en los precios de inmuebles y este método contextualiza a la fecha de la estimación.

 

Valor en libros ajustado = 120.000

 

1.3. Método del valor de liquidación

Suponer que se venderá el inmueble asumiendo costos que se involucran en la transacción, erogaciones como costo de registro, una comisión por venta e incluso una demolición por obsolescencia.

 

Valor de liquidación = 95.000

 

1.4. Método del flujo de efectivo libre descontado

Es estimar cuanto puede generar el inmueble en arriendo netos durante su vida útil (o menos) más un valor de remate al final del periodo estimado.

Es el método más aceptado entre valoradores debido a su respaldo teórico (varios economistas laureados por el Premio Nobel de Economía) y respaldado por múltiples asociaciones de consultores en especial la International Standard Valuation Council (ISVC) (Consejo Internacional de Normas de Valoración).

 

Valor por el flujo de efectivo descontado = 200.000

 

1.5. Método por transacciones comparables

Es suponer que, si el inmueble a unas cuadras cercanas se vendió a razón de 1.500 por metro cuadrado, entonces el propio que posee 100 metros cuadrados valdrá de la siguiente manera:

 

Valor por transacciones comparables = 150.000

 

1.6. Método de múltiplos

Si los inmuebles parecidos venden a razón de 40 mil por habitación, entonces el inmueble propio que posee cuatro habitaciones se venderá:

 

Valor por múltiplos=  160.000

 


2. Resumen de metodología


Al final del ejercicio se obtendría los rangos de valor descritos en el cuadro. Nótese que hay un valor mínimo (piso de valoración) y uno máximo, en ese rango es donde existe una alta probabilidad de encontrarse el precio de mercado del inmueble.

 

 

En los temas de valoración de empresa se desconoce qué tan estratégico es su compañía para el probable comprador y dada que la valoración siempre es subjetiva, se desconoce la disponibilidad a pagar del comprador sugeriría al propietario que escuchará propuesta y que se fuera por el valor máximo de las valoraciones.

 


3. Precio


Finalmente, para el caso del inmueble supongamos que se acordó un precio de 195.000, un rango acotado por las valoraciones. Estás últimos sirvieron para que vendedor y comprador pudieran llegar a una negociación justa.

 

Precio = 195.000







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